Leidschendamstraat 101

WONEN OP DE GRENS VAN STAD EN NATUUR
Op een riant perceel van ca. 395 m² staat deze verrassend ruime, uitgebouwde woning: een heerlijk thuis op de grens van stad en natuur.

Welkom aan de Leidschendamstraat 101, een woning die je vanaf de straat misschien niet meteen doet vermoeden wat er allemaal achter de voordeur schuilt. Stap je eenmaal binnen, dan word je verrast door de ruimte, de lichtinval en de speelse indeling. Dankzij een royale uitbouw is hier een fantastische leefruimte ontstaan met een complete woonkeuken, een ruime woonkamer en een fijne werk-/speelplek.

Wat deze woning extra aantrekkelijk maakt? Slapen op de begane grond is mogelijk maar ook werken aan huis gaat hier moeiteloos. De diepe tuin aan het park is een oase van rust en privacy, terwijl je tóch overal dichtbij zit. Parkeren doe je gewoon op eigen terrein, en zelfs elektrisch rijden is voorbereid.

Kortom: perfect voor doorstromers of samengestelde gezinnen die op zoek zijn naar ruimte, vrijheid en comfort. Toch liever een garage? Die is met een kleine aanpassing zo weer te realiseren.
Een plek om echt thuis te komen, met volop ruimte voor je eigen woonideeën. Nieuwsgierig? Maak een afspraak en ontdek het zelf. We laten je graag alles zien.

WELKOM
Vanuit de hal met meterkast (voorzien van glasvezel en uitgebreide groepenkast) kom je in de berging met wasmachine-aansluiting, de voormalige garage en de ruime woonkamer.

Die voormalige garage doet nu dienst als slaapkamer en is netjes afgewerkt met een laminaatvloer, strak gestucte wanden en plafond, én een wastafel (nog aan te sluiten). Dankzij de eigen entree, verwarming en wateraansluiting is dit ook de perfecte ruimte voor een praktijk of kantoor aan huis.

In de woonkamer valt meteen de speelse indeling op, mede dankzij de uitbouw aan de achterzijde. De woonkeuken vormt het hart van het huis: gezellig, ruim en volledig uitgerust. Het royale kookeiland staat deels in verbinding met de zithoek, waardoor koken en samenzijn hier hand in hand gaan.

Deze keuken is een droom voor kookliefhebbers én gezelligheidsdieren. Met een inductiekookplaat, een rvs-afzuigkap, een combi-oven, een stoomoven, een inbouw koffieapparaat, een Quooker, een vaatwasser, een koelkast en een grote vriezer (vrijwel allemaal van Miele) is deze keuken meer dan compleet. Het stijlvolle composiet werkblad en de vele kasten en lades bieden niet alleen luxe, maar ook praktisch gemak.

Het kookeiland biedt ruimte aan vier barkrukken, perfect voor ontbijt, borrels of huiswerkmomentjes.

Aan de voorzijde is een fijne werk- of speelhoek gecreëerd. In het tussenportaal bevinden zich de toiletruimte en de trap naar boven.

De natuurstenen vloer met vloerverwarming, strak gestucte wanden (deels met behang) en plafonds maken de begane grond helemaal af.

EEN EIGEN PLEK
De eerste verdieping telt twee ruime slaapkamers, een werkkamer en een moderne badkamer. Aan de achterzijde zijn twee kamers samengevoegd tot één royale slaapkamer. De slaapkamer aan de voorzijde biedt toegang tot het ruime balkon. Op de overloop bevindt zich nog een praktische inbouwkast.
Andere ideeën over de indeling van de kamers aan de achterzijde? Geen probleem, dit is eenvoudig te realiseren.

De hele verdieping is voorzien van laminaat, strak afgewerkt met stucwerk en deels behang.
In 2019 is de badkamer vernieuwd en van alle gemakken voorzien: volledig betegeld, elektrische vloerverwarming, een breed meubel met dubbele wastafel, spiegel met verwarming en verlichting, een ruime inloopdouche met regen- en handdouche én een hangend toilet. Extra opbergruimte vind je in de bijpassende kast.

RUST EN RUIMTE
Ben je liefhebber van rust, ruimte en groen? Dan word je blij van deze tuin. De diepe achtertuin grenst direct aan een park met een rijke flora en fauna. Dankzij de diepte geniet je op verschillende momenten van de dag van de zon.

De tuin is aangelegd met meerdere terrassen, een gazon en een eigen achterom. In 2024 is aan de zijkant van de woning een robuuste overkapping van Douglas hout geplaatst. Deze is voorzien van vaste kasten, dimbare verlichting en biedt volop ruimte voor fietsen, met zelfs een oplaadpunt voor e-bike of scooter. Het dakraam zorgt voor extra daglicht.
Aan de voorzijde is ruimte voor meerdere auto’s op eigen terrein. De oprit geeft niet alleen gemak, maar ook extra privacy en er is een laadpunt voor een elektrische auto aanwezig.

OMGEVING
Deze woning ligt in een rustige straat aan de rand van de populaire wijk Reeshof. Je woont hier op loop- en fietsafstand van diverse voorzieningen, waaronder winkelcentra, scholen, sportverenigingen, een zwembad en medische praktijken. Ook natuur is dichtbij: langs het Wilhelminakanaal vind je een prachtig groen gebied om te wandelen of te fietsen.
Met het treinstation Reeshof om de hoek en goede ontsluitingswegen richting het centrum van Tilburg en omliggende dorpen, is de bereikbaarheid, zowel met de auto als het openbaar vervoer, uitstekend.

BIJZONDERHEDEN
Bouwjaar 1994
Inhoud ca. 497 m³ (conform NEN 2580 meetrapport) *
Gebruiksoppervlak wonen ca. 140 m² (conform NEN 2580 meetrapport) *
Gebouw gebonden buitenruimte ca. 30 m2 (conform NEN 2580 meetrapport) *
Externe bergruimte ca. 2 m² (conform NEN 2580 meetrapport) *
Perceel oppervlakte 395 m²
Energielabel A
Aantal zonnepanelen 12 (2024)

De woning is aangesloten op het stadsverwarmingsnet, volledig geïsoleerd en nagenoeg overal voorzien van houten kozijnen met dubbele beglazing. Recent zijn de gevels gereinigd en geïmpregneerd en het platte dak vervangen (m.u.v. de uitbouw).

In de op te stellen verkoopakte zal gebruik worden gemaakt van de in artikel 5 van het NVM-koopcontract genoemde waarborgsom/bankgarantie.

Aanvaarding: in overleg.

De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.

* De NEN 2580 meetnorm is een eenduidige meetnorm, waarbij met bepaalde richtlijnen rekening gehouden wordt. Zo wordt o.a. een zolder zonder vaste trap of met een lichtoppervlakte (bv dakraam) kleiner dan 0,5 m² niet tot de woonoppervlakte gerekend. Hierdoor kan de woonoppervlakte soms kleiner lijken dan de daadwerkelijke vloeroppervlakte en kleiner lijken dan bij vergelijkbare woningen waar de makelaar de meetnorm niet toe heeft gepast. Ondanks het feit dat de meetnorm verplicht is, hanteren niet alle makelaars consequent de norm. OMM Makelaars laat haar woningen inmeten door een erkend bedrijf. Het meetrapport van deze woning is dan ook, indien gewenst, ter inzage.